Вошли в долю (стр. 20)

  • «Газета первый номер» от 22 января
  • Уже с 1 июля 2018 года в России станет доступна новая схема финансирования долевого строительства жилых домов. Эта сфера традиционно считается одной из наиболее чувствительных. Именно участие в строительстве на этапе фундамента для рядовых граждан является, с одной стороны, реальным шансом хорошо сэкономить на покупке недвижимости, а с другой, риском остаться и без денег, и без жилья. Скандалы вокруг обманутых дольщиков сотрясают и Липецк, и многие другие города России. Помогут ли нововведения решить эту проблему, читайте в обзоре «Первого номера».

    МНОГО ЛИ ОБМАНУТЫХ?

    Достаточно. В конце прошлого года в Госдуме звучала информация о 130 тысячах человек, которые вложились в возведение почти тысячи домов по всей стране, хотя в отчетах Минстроя обычно фигурируют цифры на порядок меньше. Причин для этого несколько. Иногда люди сами не стремятся включаться в реестр, иногда во включении в него им отказывают по формальным признакам. Например, сейчас не признаются обманутыми дольщиками те, кто в судебном порядке признал права собственности на доли в недостроенном объекте, не учитывается банкротство застройщика, объект могут не признать проблемным, если он строится с отклонениями от проектной документации и так далее. В Липецке в зависимости от всех этих критериев к категории обманутых дольщиков сейчас можно отнести от 500 до 2 тысяч человек.
    При всем этом нельзя сказать, что все в отрасли совсем плохо. Все-таки большинство застройщиков старается добросовестно исполнять свои обязательства. Чтобы понять это, стоит взглянуть на общую картину: в России около 80% возводимого жилья финансируется за счет средств населения. По самым скромным оценкам существующий объем средств, вложенных в многоквартирное жилищное строительство, составляет около 4,6 триллиона рублей. И все же, закрывать глаза на существующую проблему более было нельзя.

    КАК БУДУТ ЕЕ РЕШАТЬ?
    Сам механизм долевого строительства, когда граждане платили деньги напрямую строительной организации, должен уйти в прошлое. С 1 июля его начнут менять на схему проектного финансирования. Ее суть заключается в том, что между застройщиком и дольщиком появится третья сторона — банк. Участники долевого строительства будут перечислять средства в уполномоченные банки на так называемые счета-эксроу. Этим термином называются специальные счета, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости. Деньги с них смогут попасть к застройщику только после фактической передачи квартиры в собственность конкретному человеку. У последнего же даже в случае серьезной задержки в графике возведения здания всегда будет выбор — дождаться своей квартиры или просто забрать деньги со спецсчета. Процесс строительства при таком подходе будет финансироваться банками отдельно.
    Отметим, что возможность воспользоваться эскроу-счетом в России есть и сейчас. Они предусмотрены Законом о долевом строительстве, однако большой популярностью пока не пользовались — отчасти из-за незнания, отчасти по причине того, что их использование повышает себестоимость квадратного метра.

    ЖИЛЬЕ ПОДОРОЖАЕТ?

    Конечно. Привлечение посредников в любом деле всегда приводит к увеличению конечной стоимости любого продукта. Тем более, в нашем случае речь идет о банках, которые будут финансировать строительство через кредиты застройщикам. Проценты по таким выплатам автоматически окажутся «зашиты» в стоимости недвижимости. Весь вопрос — насколько эта схема увеличит финальную цену. По некоторым оценкам рост может составить до 15–20%. Чтобы не допустить такой ситуации, государство сейчас рассматривает возможность субсидирования процентных ставок и ограничения их максимального значения. Кроме того, во избежание ценового шока предусматривается не одномоментный, а постепенный переход на проектное финансирование. В текущем году этот процесс планируется начать, а завершение намечено только на 2020–2021 года, когда такая экономика строительства станет обязательной для применения. Поначалу у каждого потенциального покупателя останется выбор — вкладываться «на этапе котлована» по старой долевой схеме или платить повышенную цену за квадратный метр, но со страховкой через счет-эксроу.
    Также стоит учесть, что объем предложения на рынке может заметно снизиться. Дело в том, что метод проектного финансирования перекладывает риски на банки. Последние же будут стараться всеми средствами их минимизировать, в том числе и через максимально тщательный отбор организаций-заемщиков. Упрекнуть финансистов в этом, конечно, нельзя, но в реальности это будет означать, что количество застройщиков на рынке сильно сократится. С одной стороны, это даже хорошо — уйдут все ненадежные и недобросовестные. С другой, некоторые небольшие компании, которые сейчас честно трудятся на рынке, также не смогут найти финансирование, так как просто не пройдут жесткий банковский «кастинг».

    А ЕСЛИ ПРОБЛЕМЫ ВОЗНИКНУТ У БАНКА?

    Такой возможности исключать, конечно, нельзя. Новости о том, что та или иная организация лишилась лицензии или попала под санацию, появляются с печальной регулярностью. Однако противоядие есть и тут. Первая мера заключается в специальном допуске на этот рынок только самых надежных банков.
    В настоящее время в этот список входит 19 финансовых организаций, которые имеют право открывать счета-эскроу. Они же являются главными банками, которые кредитуют строительную отрасль. Общий объем займов в этом сегменте на конец прошлого года составлял около 1,6 триллиона рублей. В будущем ЦБ РФ будет включать новые банки в перечень «избранных» только при условии выполнения ими жестких требований к финансовой устойчивости.
    Еще один защитный механизм известен давно. Речь идет об Агентстве по страхованию вкладов, которое может защищать не только обычные депозиты, но и счета-эксроу. Проблема пока заключается только в невысоком по меркам цен на недвижимость пороге в 1,4 миллиона рублей, на которые распространяется страховка. Однако этот вопрос, скорее всего, будет снят. В настоящее время прорабатывается возможность установления повышенного лимита в размере до 10 миллионов рублей по договорам участия в строительстве.
    В общем, на первый взгляд, новый механизм даже при наличии некоторых явных недостатков выглядит вполне перспективно. Главное, он способен сделать процесс строительства более предсказуемым и прозрачным и окончательно избавить нас от самой необходимости употреблять словосочетание «обманутый дольщик».
    Текст: Владимир Дмитриев
    Фото: Сергей Паршин

    Сейчас в соцсетях

    В мире

    Наверх